“Taloyhtiöt eivät rapistu – ne jätetään rapistumaan”
Taloyhtiö ei rapistu vahingossa
Monessa taloyhtiössä käytetään paljon aikaa asioihin, joilla on kiinteistön pitkän aikavälin kunnon kannalta hyvin vähän merkitystä. Keskustellaan pihan yksityiskohdista, yksittäisistä hankinnoista ja muutaman sadan euron kustannuksista samaan aikaan, kun rakennuksen todelliset korjaustarpeet siirtyvät vuodesta toiseen.
Rakennus ei kuitenkaan odota päätöksiä.
Katto vanhenee, julkisivut kuluvat, putkistot lähestyvät teknisen käyttöikänsä päätä ja kosteudenhallinnan ongelmat pahenevat riippumatta siitä, onko taloyhtiö valmis tekemään päätöksiä vai ei.
Usein ongelma ei ole se, etteikö korjaustarpeita tiedettäisi. Kuntotutkimuksia, kunnossapitotarveselvityksiä ja teknisiä arvioita tehdään paljon. Haaste syntyy siinä vaiheessa, kun niiden pitäisi johtaa konkreettisiin päätöksiin.
Lykkääminenkin on päätös
Taloyhtiöissä korjaushankkeita siirretään helposti sillä ajatuksella, että palataan asiaan muutaman vuoden päästä. Joskus se on perusteltua. Joskus taas lykkääminen tarkoittaa käytännössä sitä, että pieni korjaustarve muuttuu suureksi.
Rakennuksen ylläpidossa kustannukset eivät yleensä katoa odottamalla.
Ne voivat päinvastoin kasvaa nopeasti.
Esimerkiksi vesikaton, julkisivun tai salaojien puutteet voivat pitkään näyttää vähäisiltä. Kun vaurio lopulta näkyy sisätiloissa tai rakenteissa, kyse ei enää ole pelkästä kunnossapidosta vaan mahdollisesti laajasta korjaushankkeesta.
Siksi oikea kysymys ei aina ole:
“Voimmeko siirtää tämän korjauksen?”
Parempi kysymys on:
“Mitä tämän korjauksen siirtäminen tarkoittaa rakennukselle ja kustannuksille viiden tai kymmenen vuoden päästä?”
Kiinteistöä pitäisi johtaa vuosikymmeniksi eteenpäin
Taloyhtiö on käytännössä miljoonien eurojen arvoinen omaisuus. Silti sen teknistä elinkaarta johdetaan joskus yllättävän lyhyellä aikajänteellä.
Hyvä kiinteistönpito ei tarkoita sitä, että kaikki korjataan heti. Se tarkoittaa sitä, että rakennuksen kunto tunnetaan ja tulevat korjaukset pystytään ennakoimaan.
Kun tekninen tieto, kustannusarviot ja korjausten aikataulu muodostavat selkeän kokonaisuuden, myös taloyhtiön päätöksenteko helpottuu.
Silloin hallituksen ei tarvitse reagoida yllätyksiin, vaan se pystyy johtamaan kiinteistön kunnossapitoa suunnitelmallisesti.
Suurin riski on usein tekemättä jättäminen
Korjaushankkeisiin liittyy aina kustannuksia ja päätöksiä, jotka eivät ole helppoja.
Mutta myös tekemättä jättämisellä on hintansa.
Rakennuksen arvo ja tekninen kunto syntyvät vuosikymmenten aikana tehdyistä päätöksistä. Hyvin hoidettu kiinteistö ei ole sattumaa – eikä rapistuva kiinteistö yleensä ole sitäkään.
Teknisen isännöinnin ja korjausrakentamisen asiantuntijan tehtävä on tuoda päätöksenteon tueksi kokonaiskuva: mitä rakennuksessa tapahtuu nyt, mitä seuraavaksi on tulossa ja mitä eri vaihtoehdot tarkoittavat pitkällä aikavälillä.
Koska lopulta olennaista ei ole se, mitä kiinteistössä korjataan tänä vuonna.
Olennaista on, missä kunnossa rakennus on kymmenen tai kahdenkymmenen vuoden päästä.
